Сервитут — это юридическое право, позволяющее получить доступ к чужой собственности или использовать ее в определенных целях. При заключении соглашения о сервитуте четкое общение, надлежащее документирование и юридическое сопровождение имеют решающее значение для создания взаимовыгодного и юридически обязательного соглашения.
Что такое сервитут
Сервитут — это юридическое право, позволяющее кому-либо использовать имущество другого лица в определенных целях. Он может распространяться как на жилые, так и на нежилые помещения, а также на земельные участки. Этот термин пришел к нам из римского права и происходит от латинского слова «servitus» или «servitutis», что означает «подчиненное положение».
Необходимость в сервитуте часто возникает в дачных поселках и садовых товариществах, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать с улицы специальные службы, и они вынуждены пользоваться дорогой соседнего участка. Другой ситуацией может быть перекрытие доступа к озеру или лесу из-за заборов. Аренда может распространяться на землю, недвижимость, воздух, воду и даже на гражданские права, когда она распространяется не только на землю, но и на здания.
Сервитуты делятся на частные и публичные. Публичные сервитуты устанавливаются законодательством Российской Федерации в интересах государства, местных администраций или жителей. Например, если дорога через ваш участок является единственным подъездным путем, вас могут обязать обеспечить проход для людей. Эти моменты необходимо понимать еще до покупки дачи, чтобы избежать неожиданных обязательств, например, превращения газона в тропинку для дачников или маршрут для выпаса скота. Участок может использоваться и в общественных целях, например для проведения геодезических работ, сенокоса, рыбной ловли, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
Частные сервитуты предполагают установление права пользования для ограниченного круга лиц, как правило, соседей. Например, если вам необходимо провести электричество к своему дому, но единственный возможный путь лежит через соседний участок, вам может потребоваться заключить соглашение с соседями на использование их собственности. Важно учитывать, что через некоторое время после прокладки может потребоваться реконструкция, ремонт или обслуживание линии электропередачи. Если владелец соседнего участка отказывается заключать соглашение, возможно, придется добиваться установления сервитута в судебном порядке.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Обращаем ваше внимание на то, что юридический термин, используемый в законодательстве, — «сервитут», и он распространяется как на частные, так и на публичные случаи. В данном материале различие между ними проводится для пояснения.
Если вы хотите установить сервитут, то прежде чем прибегать к судебным действиям, необходимо провести переговоры с другой стороной. В договоре следует указать объем сервитута, его платность или бесплатность, а также условия пользования. После заключения договора необходимо зарегистрировать сервитут в соответствующем государственном реестре. Сервитут сохраняет свою силу даже в случае наследования имущества, и его действие может быть прекращено собственником только при определенных обстоятельствах.
Публичные сервитуты, как правило, устанавливаются на основании нормативных актов муниципальных или региональных органов власти, и владельцу недвижимости не требуется получать дополнительные документы или заключать договор. Действие сервитута может быть прекращено собственником имущества, если обстоятельства, потребовавшие установления сервитута, изменились или необходимость в нем отпала. В таких случаях собственник может обратиться в суд с требованием о прекращении сервитута.
Кто платит за сервитут
В большинстве случаев право пользования чужой собственностью с помощью сервитута не является бесплатным. Компенсационные выплаты за сервитут обычно устанавливаются по соглашению между заинтересованными сторонами. Пользователь сервитута может либо внести единовременный платеж, либо разделить сумму на ежемесячные платежи в течение всего срока вмешательства на территорию собственника.
Плата за сервитут, как правило, рассчитывается исходя из площади участка, указанной в соглашении. Однако учитываются и другие факторы, например, степень неудобств, которые доставит собственнику использование земельного участка, и продолжительность вмешательства. Закон формулирует это как «принцип разумности», причем фиксированного алгоритма расчета выплаты не существует, решение остается на усмотрение судей.
В некоторых случаях лицо может быть обязано безвозмездно предоставить свою собственность для установления публичного сервитута, например, для проведения инженерных работ. Однако можно договориться с другой стороной и о безвозмездном предоставлении, что подчеркивает важность поддержания хороших отношений с соседями.
Как правильно оформить договор сервитута
Чтобы правильно составить соглашение о сервитуте, рекомендуется сначала провести переговоры с другой заинтересованной стороной. Как минимум, следует уведомить собственника о необходимости использования его собственности. В соглашении следует указать объем сервитута, его платность или бесплатность, а также условия использования. Если соглашение достигнуто, необходимо зарегистрировать сервитут в Росреестре (Едином государственном реестре прав). После регистрации вы получите свидетельство, в котором будут указаны сведения об обременении, и с этого момента сервитут вступит в законную силу.
Обременение, возникшее в результате установления сервитута, распространяется на имущество или землю независимо от владельца. Иными словами, если имущество переходит по наследству, то сервитут сохраняет силу в течение срока, указанного в договоре.
Как устанавливают сервитут
Для установления сервитута по взаимному согласию необходимо представить в регистрирующий орган соответствующие документы: паспорт, свидетельство о праве собственности на землю или выписку из Единого государственного реестра прав. Также необходимо предоставить заявление по установленной форме и межевой план участка. К документам также необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Государственная пошлина для физических лиц составляет 1,5 тыс. рублей, для юридических — 6 тыс. рублей.
В случаях, когда устанавливается публичное право пользования, законность сервитута основывается на нормативном акте муниципальных или региональных органов власти. В таких ситуациях собственнику не требуется получать дополнительные выписки или заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе собственника до наступления указанных сроков, для чего ему необходимо обратиться в суд, если использование участка становится невозможным в связи с проведением работ или отпадает необходимость в обременении.
Комментарий эксперта
Марина Сохачева, юрист, специализирующийся в области земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков, предлагает ценные соображения по поводу процесса установления сервитута:
Соглашение о сервитуте может быть заключено в простой письменной форме, не требующей нотариального заверения. Однако сложности при составлении соглашения возникают при определении границ и цены сервитута.
Перед заключением соглашения целесообразно проконсультироваться с геодезистами, которые смогут определить наиболее рациональный вариант размещения, например дорогу или пешеходную дорожку, и четко обозначить границы сервитута. Это поможет избежать споров между соседями. Геодезисты создают схему, на которой указывают границы участка с помощью координат, что обеспечивает точность расчетов на местности по установленным правилам. Эта услуга относительно недорогая, а стоимость зависит от количества поворотных точек.
Определить рыночную стоимость сервитута может помочь оценщик, но физические лица могут определить ее и самостоятельно. Например, они могут учитывать ставки арендной платы за земельные участки, которые часто находятся в открытом доступе. В соглашении необходимо указать размер платы за сервитут, которая может быть единовременной или периодической. Кроме того, в соглашении можно предусмотреть возможность корректировки периодических платежей в зависимости от уровня инфляции. Необходимо также предусмотреть в договоре возможность увеличения цены в случае существенного изменения интенсивности движения или увеличения количества транспортных средств.
Главное условие при определении цены - она должна быть пропорциональна стоимости сервитута. В соглашении также должен быть указан срок действия сервитута: ограничен ли он определенным периодом или является постоянным. Для обеспечения соблюдения соглашения обеими сторонами в него должны быть включены санкции, такие как пени и штрафы. Очень важно также указать актуальную контактную информацию, включая адреса электронной почты и адреса для переписки.
В подтверждение соглашения целесообразно приложить схему с границами участка, составленную геодезистом или совместно с подписями участвующих сторон. Типовые формы соглашений о сервитуте можно найти в открытом доступе или в правовых системах типа "Консультант" или "Гарант". Эти формы содержат основные условия соглашения, но в конкретной ситуации их следует доработать, исходя из вышеизложенных рекомендаций.
Если договориться с соседом не удается, можно обратиться в суд. Однако суд установит ограничение на пользование земельным участком только в том случае, если нет других реальных вариантов реализации права на пользование имуществом. Например, если доступ к земельному участку осуществляется исключительно через участок соседа. Важно отметить, что сервитут не может быть установлен, если собственник лишен возможности использовать весь земельный участок по его целевому назначению.
При подготовке к судебному разбирательству целесообразно обратиться к соседу с письменным предложением, приложив к нему проект соглашения о сервитуте. Кроме того, запросить выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и обратиться за экспертным заключением. Суд, прежде чем принять решение, взвесит интересы обеих сторон. На практике сервитуты, особенно безвозмездные, устанавливаются в исключительных случаях.
Следуя этим рекомендациям и при необходимости обращаясь за юридической помощью, можно сориентироваться в процессе установления сервитута и добиться справедливого и взаимовыгодного соглашения со своими соседями.
